Seit dem 01. Dezember 2020 sind Sie als Eigentümergemeinschaft, dank der WEG-Reform, sehr viel flexibler in der Wahl und Abberufung Ihres Verwalters.
Sind Sie in der Gemeinschaft unzufrieden, können Sie grundsätzlich jederzeit durch Beschluss wechseln.
Zunächst die Abberufung als Organstelle, dann die geordnete Überleitung der Verwaltung.
Wichtig sind hier folgende Punkte um Chaos bei der Übergabe zu vermeiden:
- saubere Beschlüsse
- richtige Fristen
- wirksame Vertretung und
- vollständige Unterlagen
In diesem Artikel geht es ausschließlich um WEG-Verwaltung. Für Miet- oder Sondereigentumsverwaltung gelten andere vertragliche Regeln.
Hausverwaltung abwählen und kündigen. So gehen Sie als Eigentümer vor!
Dokumentation offener Vorgänge, Probleme, die es mit der aktuellen Verwaltung gibt und die Gründe, die für einen Verwalterwechsel sprechen
Anschließend sollte man sich umhören, ob es andere WEGs gibt, die zufrieden mit ihrer Verwaltung sind. Sprechen Sie neue Verwaltungen an, recherchieren Sie, holen Sie Angebote ein und prüfen Sie gemeinsam mit dem potentiellen WEG-Verwalter die Übernahmefähigkeit
Damit Ihr neuer WEG-Verwalter einen schnellen und konkreten Überblick über mögliche Rückstände, noch offene Schäden, Beschlüsse und Fristen hat und noch offene Fragen klären kann, sollten Sie Ihren neuen Verwalter die ersten Wochen eng begleiten.
Den Beschluss über die Abberufung sollte man möglichst direkt über den neuen Verwalter fassen
Jetzt gilt es vom alten Verwalter gesammelt alle Verträge der WEG, Unterlagen zu Dienstleistern, die Beschluss-Sammlungen und digitale Unterlagen geordnet an den neuen Verwalter zu übergeben
Haben Sie einen geeigneten WEG-Verwalter gefunden, gilt es die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung vorzubereiten. Dazu gehören:
- Abberufung,
- Neubestellung,
- Vertretung und
- Unterlagenübergabe
Der Ablauf für einen sauberen Verwalterwechsel
Wir übernehmen Ihre WEG auch kurzfristig und unterstützen Eigentümergemeinschaften bei Verwalterwechsel, Erstbestellung oder der Organisation der WEG-Verwaltung.
Wichtig: Unterschied Abberufung und Verwaltervertrag
Nach einer ordentlichen Abberufung des alten WEG-Verwalters endet der Vertrag erst 6 Monate danach, sofern er nicht ohnehin früher endet oder aus wichtigem Grund fristlos beendet werden kann.
Für Sie als Eigentümergemeinschaft bedeutet das:
Der Beschluss zur Abberufung löst den Wechsel aus. Der Vertrag muss davon losgelöst gekündigt werden.
Wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung in Textform verlangen unter Angabe warum und wofür sie stattfinden soll, reicht dies aus. Sollte sich der Verwalter weigern und verhält sich pflichtwidrig oder fehlt gar ein Verwalter, können auch die Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer eine Versammlung einberufen. Bei blockierten Gemeinschaften ist dies oft ein wichtiger Punkt.
Wichtig: Einberufung ohne den Verwalter
Warum ist es wichtig, sich rechtzeitig um einen Verwalter zu kümmern?
Ohne einen Verwalter, bleibt eine WEG zwar rechtlich bestehen, ist aber meist in Ihrer Handlungsfähigkeit stark eingeschränkt, da eine zentrale und neutrale Person fehlt, die sich um die alltäglichen Aufgaben kümmert. Es bleibt die Frage, wer die Verwaltung der Finanzen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum übernimmt. Oft fehlen dann die Berechtigungen Rechnungen zu bezahlen, Verträge abzuschließen oder Reparaturen in Auftrag zu geben.
Viele notwendige Prozesse geraten ins stocken. Reparaturen können nicht in Auftrag gegeben werden, niemand kann die Nebenkosten erstellen. Die ordnungsgemäße Buchführung bleibt liegen oder gar das Einziehen der Hausgelder ist ggf. unmöglich, da die Berechtigung fehlt. Die grundlegenden Pflichten der Eigentümer, wie die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums bleiben jedoch bestehen.
Der wichtigste Schritt, um die Handlungsfähigkeit der WEG zurück zu erlangen, ist es einen neuen Verwalter zu bestellen. Dies geht am schnellsten über eine Eigentümerversammlung. Ohne einen bestellten Verwalter kann gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder einzelne Wohnungseigentümer eine solche Versammlung einberufen. Er lädt hierzu lediglich alle anderen Eigentümer unter Angabe von Tagesordnung, Datum, Uhrzeit und dem Ort, wo die Versammlung stattfinden soll, ein. Wichtig ist hier, dass alle Eigentümer über die Dringlichkeit und den Termin Kenntnis erlangen. Hier kann dann mit Mehrheitsbeschluss ein neuer Verwalter gewählt werden.
Es gibt Situationen, die schnelles Handeln erfordern, wie zum Beispiel bei einem Rohrbruch oder einer unmittelbaren Gefahr für die Bausubstanz. Dies sind Ausnahmefälle, die es ermöglichen, dass ein einzelner Wohnungseigentümer Maßnahmen in Eigenregie einleitet, eine sogenannte Notgeschäftsführung. Zu bedenken ist, dass dies auf eigenes Risiko geschieht. Sollte sich im Anschluss herausstellen, dass die Maßnahmen nicht notwendig oder aufschiebbar waren, kann die Gemeinschaft die Kosten nicht zurückverlangen. Vorgehen dieser Art bleiben jedoch die absolute Ausnahme und stellen keine dauerhafte Lösung dar.
Falls sich Eigentümer nicht auf einen neuen Verwalter einigen können oder eine Eigentümerversammlung aus anderen Gründen blockiert wird, bietet das Gesetz die Möglichkeit, dass jeder Eigentümer die Bestellung eines neuen Verwalters beim zuständigen Gericht beantragen kann. Meist ist dies jedoch sehr zeitaufwendig.
Checklisten
So einfach wechseln Sie Ihre Hausverwaltung in Berlin
Achtung! Wir übernehmen bewusst nur eine begrenzte Anzahl
an WEGs in Berlin, um eine aktive und attraktive Betreuung sicherzustellen.
Ein Verwalterwechsel ist einfacher als gedacht: Wir prüfen diskret Ihre Möglichkeiten – auch während der laufenden Amtszeit (§ 26 Abs. 3 WEG). Nach Ihrem Beschluss übernehmen wir die komplette Abwicklung: Von der Unterlagenprüfung bis zur Abstimmung mit Banken und Dienstleistern. Wir garantieren einen nahtlosen Übergang ohne Aufwand für Sie. Wir starten zügig mit der Verwaltung, damit Ihre Immobilie sofort in guten Händen ist.
Ein Verwalterwechsel ist einfacher als gedacht:
Wir prüfen diskret Ihre Möglich-
keiten – auch während der laufenden Amtszeit (§ 26 Abs. 3 WEG).
Nach Ihrem Beschluss übernehmen wir die komplette Abwicklung:
Von der Unterlagenprüfung bis zur Abstimmung mit Banken und Dienstleistern.
Wir garantieren einen nahtlosen Übergang ohne Aufwand für Sie. Wir starten zügig mit der Verwaltung, damit Ihre Immobilie sofort in guten Händen ist.
Das sollten Sie wissen
Wissenswertes aus der Praxis
Gegen fehlerhafte Beschlüsse kann innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erhoben werden. Für die Begründung hat man dann zwei Monate nach Beschlussfassung Zeit.
Aus diesem Grund ist es elementar, dass Gegenstand der Beschlussfassung Startdatum, Vertretung und Übergabepflichten präzise formuliert ist
Eine neue, passende WEG-Verwaltung zu finden ist derzeit schwierig. Laut VDIV haben 42,1% der Verwaltungen Mindestgrößen eingeführt. Hinzu kommt, dass 14% keine neuen WEG nehmen und 70% äußern eine Überlastung. Umso wichtiger ist es, dass die Eigentümergemeinschaft möglichst bereits vor der Abberufung einen Nachfolgeverwalter findet.
Seit 01.12.2023 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Häufige Fragen
FAQs
Unsere Aufgaben
Worauf Sie sich als Eigentümergemeinschaft verlassen können
Profitieren Sie von meiner Erfahrung!
Immobilienexperte | Dozent | Unternehmer | Problemlöser
Diplom-Betriebswirt
Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Dietmar Neumann
(+49)176 703 492 46
Mindspace Kurfürstendamm, Uhlandstraße 32, 10719 Berlin
info@data-domizil.de
2: Amtliche Rechtsgrundlage zu Auskunft, Rechnungslegung und Herausgabe, die bei Übergabe von Verwaltungsunterlagen relevant ist.
3: Fachliche Einordnung dazu, dass der Verwalter nach Abberufung spätestens 6 Monate später endet, sofern er nicht früher endet oder fristlos beendet werden kann
5: Marktdaten zu Mindestgrößen, Verwaltermangel und Überlastung im WEG-Markt
1: Amtliche Rechtsgrundlage zu Eigentümerversammlung, Abberufung, zertifiziertem Verwalter, Anfechtung und Übergangsrecht.
4: Praxisnahe Einordnung zu Unterlagen, Vertretung und Durchsetzung beim Verwalterwechsel
6: Diese Vorschriften regeln, Einberufung einer Eigentümerversammlung.
Jetzt Angebot für Ihre Eigentümergemeinschaft erhalten
Kostenlose Ersteinschätzung für Ihre WEG
* Die Zustimmung ist freiwillig. Ich habe das Recht, meine Zustimmung jederzeit zu widerrufen (Daten werden bis zum Widerruf der Zustimmung verarbeitet). Insbesondere erfolgt keine Weitergabe an unbefugte Dritte. Es gilt die Datenschutzerklärung, die auch weitere Informationen darüber enthält, wie ich meine Daten berichtigen, löschen und sperren kann.
*Die Zustimmung ist freiwillig. Ich habe das Recht, meine Zustimmung jederzeit zu widerrufen (Daten werden bis zum Widerruf der Zustimmung verarbeitet). Insbesondere erfolgt keine Weitergabe an unbefugte Dritte. Es gilt die Datenschutzerklärung, die auch weitere Informationen darüber enthält, wie ich meine Daten berichtigen, löschen und sperren kann.
